任意売却にはどんなメリット・デメリットがある？
このサイトでは任意売却のメリットやデメリット・競売との違いなどの基礎知識を解説します。
メリットは裁判所の権限によって意思に関係なく売却されてしまう競売とは違って、自分の意思で売却することができる点になります。
条件は銀行などの債権者の合意が必要になり、税の滞納で物件が差し押さえられていないことになります。
その他には市場価値がある物件であることや一定以上の管理費や修繕費の滞納がないことなどがあげられます。
任意売却とは？競売との違い・メリット・デメリット・流れなどの基礎知識を解説
任意売却の基礎知識を知ることで、スムーズに手続きをすることができるようになります。
任意売却とは、住宅のローンの支払いが滞ってしまっている方などが利用する不動産売却のひとつの制度です。
競売にはないさまざまなメリットがあり、任意売却はローンが残っている状態で家を売却することができます。
市場価格に近い価格での売却が可能になり、高く売れることで残債分が少なくすることが可能です。
通常の不動産取引と変わらないので、周囲にローン滞納で家を手放すことを知られずに売却することができます。
しかしデメリットもあり、信用情報に傷がついてしまうことや買い手が早く見つかると予想以上に早急に引越しする事態になることもあります。
任意売却と競売の違いを理解して最適な方法を選ぼう
住宅ローンの支払いが厳しい場合は、家を手放すことも考えていきますが、競売にするか任意売却にするかで悩んでいる人もいるのではないでしょうか。
家を手放すなら、有利な方法を選ぶことが大切ですのでそれぞれの違いを理解しておくことも大事です。
まず、競売の場合は市場価格よりもかなり安く売却するので、家を手放しても残債が多く残ります。
しかも、情報はネットや新聞で公開されることになるので、近隣や職場に知られる可能性もあります。
さらに、残債は一括での返済が求められますし、所有権移転後は不法占拠となるので、引っ越し日を選ぶこともできません。
所有者の意思に関係なく進められるということも理解しておきましょう。
これに対して任意売却は、一般的な不動産売買と同じように手続きができますので、他人に知られる心配もほとんどありません。
そして市場価格に近い金額で取引ができるので残債もより少なくなります。
残債は分割で無理なく支払えるのもメリットといえるでしょう。
引っ越し日は債権者や購入者と交渉して決めることができますし、交渉次第では引っ越し代を出してもらえる可能性もあります。
競売との違いは、任意売却のほうがよりメリットが多いということがあげられます。
自己破産を決断する前に任意売却ができないかを検討しよう
債務が自力では弁済できないほどに膨らんでしまうと、何らかの形で債務整理をしなければなりません。このとき、真っ先に思いつくであろう方法の一つに「自己破産」がありますが、これはあくまで最後の手段とするべきです。
もし、不動産を所有しているのであれば、任意売却を利用して債務を減らす方法をとれないかを検討しましょう。
自己破産をする前に任意売却の検討をした方が良い理由は、任意売却には売却時に自身の意向を条件に反映させることができる点や、不動産以外の所有財産の多くを手放さずに済む点、生活基盤をたてなおすための出費を減らせる点などさまざまなメリットがあるからです。
破産には、手続きが完了したときに債務がすべて免除になるという非常に強力な効果があります。
しかし、一定以上の価値のある財産はすべて手放さざるを得なくなり、不動産も当然処分の対象になります。
裁判所に申し立てる際にもさまざまな書類を用意しなければならず、確実に成立させるために弁護士などに代理等を依頼しようとするとそれなりに多くの出費を伴います。強力な効果がある分、デメリットも多いことが最後に検討すべき理由です。
任意売却をすすめるときは連帯保証人にも通知しておく
任意売却は住宅ローンなどの支払が延滞しているときに、裁判所の関与の元ではなくあくまで普通の売却により売買代金を住宅ローンの支払に当てるというものです。
住宅ローンが延滞すると、金融機関から裁判所に差し押さえ申し立てがされて最終的に競売手続きで第三者の所有にきします。
しかし競売手続きでは相場よりも低い価格で売却価格が落ち着くというデメリットも。任意売却は通常の売買という形をとるので、相場価格にちかい価格で処分できるというメリットがあります。普通の売却と異なるのは、住宅ローンの帰趨を金融機関との間で交渉を進める点にあります。
金融機関との交渉だけでなく、連帯保証人もついているのであればその人にも通知し事後の対応策をねってもらう必要があるのです。
それというのも連帯保証人は金融機関との間で、保証契約を締結しており主債務者が支払い延滞などの字状に陥れば保証責任を履行する立場にあり、任意売却の影響を直接被るリスクに直面するからです。
任意売却が不成立となった不動産はどのような扱いになってしまうのか
任意売却は、債権者や連帯保証人からの同意があってはじめて成立するものです。うまく運ぶためには交渉が必須であり、条件面で折り合うことができなければ、競売へと移行することになります。
任意売却では債務者自身の希望をある程度反映させることはできますが、競売は法律に基づいて裁判所主導で手続きがすすめられていくので債務者の意思が入る余地は一切ありません。
価格についても、競売にかかると相場よりかなり安くなってしまいます。債務者にとっては競売に移行するメリットはほとんどないので、任意売却のチャンスがあるならなんとしても成立されることが重要です。
任意売却の不成立の主な原因の一つは、取引の仲介を行う宅地建物取引業者の知識と経験の不足です。
債権者や連帯保証人は誠意を示すだけでは同意することはなく、彼らにとってそれなりにメリットがある条件を提示しつつ交渉を行う必要があります。売却を成立させるなら、経験と実績が多数ある業者の中から仲介の依頼先を選ぶようにしましょう。
任意売却によっておこるトラブルの事例とは？
任意売却は一般的な不動産売買とは違って、特殊な取引であるために専門的な知識を要している不動産会社で取引を行うことになります。
しかし、中には悪質な不動産業者もあり、任意売却した際に正当な報酬である「仲介手数料」に対して規定を上回る不当な請求を行ったり、それとは別にコンサルティング料を請求されるというトラブルの事例もあります。
また、知識がない中でローンの残債の金額で物件を販売することで、高額なために買い手が付かないケースや物件を一定の期間放置することで、期限切れとなり、競売にかけられてしまうケースもあります。
こうした事態に遭わないためには、予め、不動産会社の実績や評判などを調べる必要があるでしょう。
さらにはトラブルが起きたら、その会社の免許権者である都道府県知事や国土交通大臣に連絡を入れましょう。
そうすることで、請求された会社は、宅地建物取引業法違反となる為、罰金を請求されたり、場合によっては免許取り消しなどの処罰を受けることになります。
相続不動産を任意売却をする上での注意点について
相続をした不動産の物件のローンが返済できず滞納状態が続いていると、競売が実行されてしまいます。
その前に、不動産を一般市場で売却をすることを任意売却といいます。
任意売却の際は、債権者と相続人全員の了承が必要になります。
ローンが残っている不動産には、抵当権がつけられていることが一般的になります。
抵当権とは、万が一借金が返済できなくなった際に、債権者がその不動産を競売にかけてその売却代金から返済を受ける権利になります。
一般的に、不動産物件に抵当権がついたまま売却をすることはできません。
買った人が騙された感覚になるものも多く、トラブルになりかねません。
任意売却をしたい場合は、不動産の知識などにかなりの専門的な知識を要するため、弁護士などの専門家に相談や依頼をすることがお勧めです。
売る側からするとかなりのメリットがあるのですが、任意売却ができる期間には制限がありますので早急に弁護士へ相談や依頼をしましょう。